Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym sprzedający nieruchomość oraz kupujący deklarują wolę zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej) i ustalają jej kluczowe elementy. Sama umowa sprzedaży nie wymaga zachowania szczególnej formy, jednak wybór formy umowy przedwstępnej ma istotne konsekwencje w przypadku, gdy jedna ze stron będzie chciała wycofać się z transakcji. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem. Prawnicy z Kancelarii Prawnej GODIVA Olsztyn doradzą, jakie rozwiązanie będzie najkorzystniejsze.
Dlaczego zawiera się umowę przedwstępną?
Przy sprzedaży nieruchomości strony często decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Daje ona pewność zarówno kupującemu, jak i właścicielowi mieszkania, że doszło do ustalenia ceny i zamiaru dokonania transakcji. Z umową tą zwykle związana jest wpłata zadatku – części ustalonej ceny.
- Jeśli kupujący zrezygnuje, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.
- W przypadku gdy to właściciel odstąpi od umowy, kupujący może domagać się zwrotu podwójnej kwoty zadatku.
Umowa przedwstępna działa zatem ochronnie wobec obu stron: nabywca zyskuje gwarancję, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu, a sprzedający ma pewność, że kupujący faktycznie jest zainteresowany zakupem.
Często taki dokument podpisuje się również w związku z ubieganiem się o kredyt hipoteczny. Banki wymagają wskazania konkretnej nieruchomości, dlatego umowa przedwstępna potwierdzająca cenę i rezerwację lokalu jest w takiej sytuacji niezbędna.
Warto pamiętać, że kwestie te bywają złożone i często wymagają indywidualnej analizy. Profesjonalne wsparcie zapewni kancelaria prawna Olsztyn, która zajmuje się obsługą prawną transakcji nieruchomości i doradztwem przy umowach przedwstępnych.
Forma umowy a skutki uchylania się od sprzedaży
Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie zwykłej pisemnej albo w formie aktu notarialnego.
- Jeżeli podpisano jedynie dokument pisemny, a jedna ze stron uchyli się od podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona ma prawo żądać naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy. Zakres odszkodowania można określić bezpośrednio w treści umowy.
- Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego (tak jak wymaga się przy przenoszeniu własności nieruchomości), strona poszkodowana może domagać się zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej. Oznacza to, że kupujący ma prawo żądać sprzedaży mieszkania nawet wtedy, gdy właściciel się rozmyśli – i odwrotnie, właściciel może egzekwować zakup, jeśli to nabywca odmówi.
Podsumowanie
„Umowa przedwstępna stanowi istotne zabezpieczenie interesów zarówno sprzedającego, jak i kupującego. W wielu przypadkach jej podpisanie jest niezbędne, szczególnie gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym” – wyjaśnia radca prawny Marcin Rurys. Jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może ubiegać się o odszkodowanie. Z kolei zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.